Hasil Pencarian  ::  Simpan CSV :: Kembali

"Dinamika hukum yang terus berkembang dan juga menimbulkan kompleksitas permasalahan yang ada di dalam masyarakat memerlukan adanya kepastian hukum, khususnya dalam hal perlindungan hukum terhadap pemegang Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Tujuan tulisan ini adalah untuk mengetahui kedudukan hukum pembeli atas dasar PPJB tanah dan bangunan terhadap objek tanah yang telah dijaminkan oleh penjual kepada bank dan mengetahui apakah pertimbangan hakim telah tepat dalam memberikan perlindungan hukum kepada pembeli atas dasar PPJB berdasarkan putusan No. 751 PK/PDT/2019 dengan metode penelitian yuridis normatif yang didasarkan pada aturan hukum yang berlaku dan diperluas dengan teori-teori hukum yang telah ada. Penelitian dilaksanakan dengan mengkaji bahan-bahan perpustakaan hukum yang relevan dengan topik yang dibahas dalam skripsi penulis. Hasil dari penelitian ini menunjukkan bahwa kedudukan hukum pembeli terhadap objek tanah dan/atau bangunan yang dijaminkan penjual kepada bank adalah sah dan mengikat apabila telah memenuhi syarat sah perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata dan dengan izin dari pihak bank. Adapun pertimbangan hakim telah tepat dalam memberikan perlindungan hukum kepada pembeli atas dasar PPJB berdasarkan Putusan Nomor 751 PK/Pdt/2019 yang dimana sejalan dengan Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016.

---

The dynamic and evolving nature of the law, which also gives rise to complexities in societal issues, requires legal certainty, especially concerning the legal protection for parties involved in a Sale and Purchase Agreement (PPJB). The purpose of this paper is to understand the legal position of the buyer based on a PPJB for land and buildings concerning the land that has been used as collateral by the seller to a bank. Additionally, it aims to determine whether the judge’s considerations were appropriate in providing legal protection to the buyer based on the PPJB, as per the verdict Number 751 PK/Pdt/2019. The research method employed is a normative juridical study, based on the prevailing laws and expanded with existing legal theories. The research is conducted by examining relevant legal library materials that are related to the topic discussed in this thesis. The results of this study indicate that the legal position of the buyer regarding the land and/or building object mortgaged by the seller to the bank is valid and binding when it meets the valid agreement requirements as regulated in Article 1320 of the Civil Code and with the permission of the bank. The judge's consideration in providing legal protection to the buyer based on the Sale and Purchase Agreement is deemed appropriate in accordance with the Decision Number 751 PK/Pdt/2019, which is in line with the Circular Letter of the Supreme Court Number 4 of 2016 regarding the Implementation of the Formulation of the Results of the Supreme Court Plenary Session in 2016."

"Latar Belakang dari Penelitian ini adalah Jual beli terhadap perumahan yang meliputi jual beli rumah beserta tanahnya tidak selamanya dilangsungkan dengan kontan dan tunai. Pelaksanaan jual beli dalam prakteknya yang dilakukan tidak secara tunai untuk pemilikan rumah maka banyak pihak Perusahaan Pengembang yang kemudian memakai surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli baku sebagai perjanjian jual belinya, yang tidak dibuat dihadapan Pejabat Umum (Notaris). Keadaan seperti ini akan menjadi permasalahan terutama tentang bagaimana kekuatan perjanjian pengikatan jual beli, yang dibuat dibawah tangan oleh Pihak Developer. Rumusan masalah dalam penelitian ini terbagi menjadi dua, pertama bagaimana kekuatan hukum dari Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli hak atas tanah antara PT. CP dengan Pihak pembeli yang dibuat di bawah tangan? Yang kedua bagaimana perlindungan hukum terhadap para pihak dalam perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat di bawah tangan oleh PT. CP?. Penelitian ini merupakan penelitian hukum yang bersifat yuridis normatif dengan menggunakan data sekunder, baik bahan hukum primer sekunder dan tersier, data akan dikelola secara kualitatif hasilnya berupa deskriftif analitis. Dari hasil penelitian ini disimpulkan, bahwa Kekuatan hukum dari akta perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah yang dibuat dibawah tangan, khususnya yang dibuat oleh PT CP dengan nasabah adalah sama dengan kekuatan hukum yang dimiliki oleh akta perjanjian Pengikatan Jual Beli (PJB) yang dibuat secara dibawah tangan, dimana kekuatannya hanya didasarkan kepada Pasal 1338 Kitab Undang-undang Hukum Perdata yang berbunyi : semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-Undang bagi mereka yang membuatnya dan Perlindungan hukum terhadap pemenuhan hak-hak para pihak apabila salah satu pihak melakukan wanprestasi dalam perjanjian pengikatan jual beli sangat tergantung kepada kekuatan dari perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat, yaitu jika dibuat dengan akta dibawah tangan maka perlindungannya sepanjang para pihak mengakui adanya perjanjian jual beli yang dibuat di bawah tangan.

---

The background of this research is to buy and sell against housing that includes the buying and selling of houses and their land was not always held by cash and cash. The implementation in practice of buying and selling is done not in cash for home ownership so many parties the company the Developer then uses the agreement Binding sale and purchase agreement to purchase as a raw, which was not made Public before the Official (Notarity). Such circumstances this would be a problem especially on how the power of binding sale and purchase agreements, made under the hands of the Developer.

Formulation of the problem in this research is divided into two, the first deed of legal power of how Covenants Binding sale and purchase of land between PT. CP with the buyers made under the hands? The second how to legal protection of the parties in the agreement binding sale and purchase made under the hand by PT. CP. This research is research that is both normative juridical law by using secondary data, both primary and secondary legal materials tertiary, the data will be managed qualitatively the results in the form of analytical deskriftif.

From the results of this study, it was concluded that the legal power of the deed of Covenant binding of selling land rights created under the hands, especially made by PT CP with a customer is equal to the force of law that are owned by the deed of Covenant Binding sale and purchase (PJB) made under the hands, where his strength is based upon Article 1338 of the book of the Civil Code Act which reads : all agreements made legally valid as legislation for those who make it and the fulfillment of the legal protection of the rights of the parties if one party doing the binding agreement in tort and selling highly depends on the strength of binding sale and purchase agreements are made, if made by deed under the hand then its protection along the parties acknowledge the existence of the purchase agreement made under the hand."

"Tesis ini membahas mengenai Pembuatan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)dengan penyalahgunaan keadaan dan kuasa mutlak yang mengakibatkan berpindahnyakepemilikan hak atas tanah tanpa diketahui oleh pihak penjual. Adapun rumusan masalahdalam tesis ini adalah pembuatan akta PPJB 01/2010 dengan penyalahgunaan keadaanserta Akta Kuasa Mutlak 02/2010 yang berakibat pada peralihan hak atas tanahberdasarkan putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 197 PK/Pdt/2019 dantanggung jawab PPAT yang membuat Akta Jual Beli Nomor 02/2011 berdasarkan AktaKuasa Mutlak. Bentuk penelitian ini adalah yuridis normatif dan tipe penelitian iniproblem identification. Hasil analisa dari permasalahan tesis ini adalah batal demi hukumkarena PPJB 01/2010 dan Akta Kuasa melanggar Pasal 1320 KUH Perdata yaitu syaratsubyektif dan objektif. Sehingga AJB 02/2011 batal demi hukum, PPAT yang membuatAJB 02/2011 yg berdasarkan kuasa mutlak dapat dikenakan pertanggung jawaban secaraperdata, karena menimbulkan kerugian dan melanggar hak pihak lain. Bagi pemerintahharus segera membuat Undang-undang mengenai penggunaan kuasa mutlak untukpemindahan hak atas tanah, sehingga di kemudian hari tidak terjadi lagi permasalahanyang merugikan pihak pembeli maupun penjual, dan bagi masyarakat yang inginmelakukan perbuatan hukum harus lebih memperhatikan lagi klausul-klausul yangterdapat dalam akta, agar tidak ada sengketa di kemudian hari. PPAT sebagai pejabatumum pembuat akta autentik harus lebih berhati-hati dan teliti dalam membuat aktaautentik, agar tidak dijadikan turut tergugat. PPAT wajib menolak untuk membuat AJB,apabila terdapat kuasa mutlak yang bertentangan dengan Instruksi Mendagri Nomor 14Tahun 1982 dan Pasal 39 ayat 1 huruf d Peraturan pemerintah nomor 24 Tahun 1997tentang pendaftaran tanah, terkait larangan PPAT untuk membuatkan akta atas dasarkuasa mutlak.

---

This thesis discuss about drawing up a Sale and Purchase Binding Agreement with abuseof circumstances and utilization of the Irrevocable Power of Attorney on Attorney forConveyancing Land Rights Deed would causing those deed void by law. That because ofdrafting a Sale and Purchase Binding Agreement should be based on the conformity andconsensus between parties while the use of Irrevocable Power of Attorney on acquittalsale and purchase for legal protection of the buyer. The issue in this thesis is the drawingup of Sale and Purchase Binding Agreement Number 01/2010 with the abuse ofcircumstances and the Irrevocable Power of Attorney Number 02/2010 which results inthe conveyance of land rights based on the Supreme Court of Republic of IndonesiaDecision Number 197 Pk/Pdt/2019 and the responsibility of Land Deed Official relatedto its jurisdiction to drafting the Sale and Purchase Deed Number 02/2011 based on theIrrevocable Power of Attorney. This research uses normative judicial research andproblem identification type of research. The result of this research is The Sale andPurchase Binding Agreement Number 01/2010 as well as the Irrevocable Power ofAttorney Number 02/2010 caused to void by law because they contravene Article 1320of Civil Code which ruled about subjective and objective requirements. Because of theSale and Purchase Binding Agreement Number 01/2010 is void by law, the Land DeedOfficial that draft the Sale and Purchase Deed Number 02/2011 with Irrevocable Powerof Attorney could be subject to civil accountability for causing losses to other parties. Thegovernment must immediately make a law regarding the use of absolute power to transferland rights, so that in the future there will be no more problems that harm buyers andsellers, and for people who want to take legal actions, they must pay more attention to theclauses contained. in the deed, so that there are no disputes in the future. PPAT as ageneral official who makes authentic deeds must be more careful and thorough in makingauthentic deeds, so that they are not made a defendant. PPAT is obliged to refuse to makeAJB, if there is absolute power that contradicts the Instruction of the Minister of HomeAffairs Number 14 of 1982 and Article 39 paragraph 1 letter d Government RegulationNumber 24 of 1997 concerning land registration, related to the prohibition of PPAT frommaking deeds on the basis of absolute power."

"Tanah adalah salah satu kebutuhan dasar manusia. Hak atas tanah memberikan nilai ekonomis bagi para pemegang haknya yang bermuara pada peningkatan kesejahteraan. Namun, hak atas tanah bukanlah instrumen investasi sehingga pemanfaatannya harus mengedepankan fungsi sosial. Berdasarkan karakteristiknya, hak milik atas tanah menjadi hak atas tanah yang paling diingini oleh seluruh masyarakat termasuk Dosen dan Karyawan di lingkungan Universitas Tanjungpura Pontianak yang memperoleh hak atas tanah melalui pembelian berdasarkan Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal yang Telah Dibeli oleh Pegawai Negeri dari Pemerintah. Akan tetapi, sertipikat tanda bukti hak yang diterbitkan ternyata memuat cap/stempel bertuliskan larangan pengalihan hak sebelum pemegang hak menjalani masa pensiun. Cap/stempel yang didasarkan dari Surat Keputusan Rektor Universitas Tanjungpura tertanggal 28 November 2002 nomor 964a/J22/LK/2002 tentang Penetapan Perubahan/Pengalihan Letak Lokasi Kavling Tanah bagi Dosen dan karyawan yang membeli Tanah di Komplek Universitas Tanjungpura. Larangan pengalihan tersebut menangguhkan keleluasaan bagi pemegang hak atas tanah dan hal ini sangat bertentangan dengan prinsip hak milik atas tanah sebagai hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dikehendaki oleh Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria. Dalam perjalanannya, muncul berbagai kebutuhan mendesak yang memaksa pemegang hak untuk mengalihkan hak atas tanahnya sebelum menjalani masa pensiun. Pemegang hak atas tanah kemudian melakukan tindakan pemindahan hak melalui lembaga perjanjian pengikatan jual beli dihadapan notaris. Hukum positif mensyaratkan bahwa jual beli hak atas tanah harus dilakukan dihadapan pejabat umum pertanahan yang berwenang, yakni Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dengan metode penelitian yuridis normatif, Penulis hendak menganalisa pemberian hak atas tanah dimaksud dan sejauhmana perlindungan hukum bagi para pihak yang melakukan perjanjian pengikatan jual beli mengenai peralihan hak atas tanah.

---

Land is one of human's basic needs. Land right gives an economical value for holders, which ending up on welfare increases. However, land rights are not the investment tools, in which the benefit should be prioritized on the substantial of social function. Based on its characteristics, land's ownership becomes people's most wanted rights, as accepted by Lecturers and Staffs in Tanjungpura University Pontianak. They acquired the ownership of land rights through the purchasing by the State Minister of Agrarian Affairs/Head of National Agency Number 2 of 1998 on the Granting of Ownership on Residential Land to Have Purchased by Civil Servant of the Government. However, the receipt of certificate issued contains of stamp in which state prohibition to transfer the rights to others before the rights holder is prior to the retirement. The stamp is based on the Tanjungpura University Rector's Decree dated 28 November 2002 on the Determination 964a/J22/LK/2002 number Change/Transfer of Location of Land Lot Locations for Lecturers and Staff who Purchased Land at Tanjungpura University's Complex. This prohibition to transfer the right suspends the discretion for the rights holders and it is contrary with the principle of rights on land as an inheritable right, the strongest and fullest right on land and transferable to other parties as stated by the Act Number 5 of 1960 on Basic Agrarian Law. As happened after that, there are many urgent needs that may force the holders to turn their ownership of land rights before the retirement period. The land holders later on transfered the rights before the notary with binding sale and purchase contract. The positive law requires that sale and purchase of land rights should do before the public official land officers, Land Deed Officer. Using the normative juridical research method, the author wants to analyze the granting of land rights and how far the legal protection for the parties who made the binding contract of the sale and purchase transfer of land rights."

"Dalam perjanjian jual beli hak atas tanah para pihak harus memegang teguh asas itikad baik dan asas konsensualisme berdasarkan Pasal 1338 dan Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Sering kali jual beli tidak berjalan dengan baik, yang mengakibatkan salah satu pihak mengalami kerugian. Adapun permasalahan yang diangkat dalam penelitian ini adalah mengenai perlindungan hukum ahli waris (pembeli) dari perbuatan melawan hukum ahli waris pemilik sebelumnya (penjual) yang telah menjual lagi tanah kepada pihak ketiga. Jual beli didasari atas Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dilakukan secara melawan hukum yang mengakibatkan pihak yang mengalami kerugian perlu diberi perlindungan hukum. Metode penelitian pada penulisan ini menggunakan metode penelitian yuridis normatif dengan menggunakan data sekunder berupa bahan-bahan hukum dan tipe penelitian ini menggunakan tipologi penelitian eksplanatoris dengan harapan penulis dapat melakukan penyempurnaan dalam penerapan teori dari hasil penelitian yang ada. Dalam pertimbangan Majelis Hakim terkait Putusan Mahkamah Agung Nomor04 Pk/Pdt/2020, menyatakan bahwa penjual dan pihak ketiga telah melakukan perbuatan melawan hukum terhadap tanah milik pembeli. Sehingga dalam hal ini pembeli selaku pembeli beritikad baik wajib dilindungi terhadap apa yang menjadi haknya untuk tanah tersebut. Diharapkan Notaris dalam melakukan pembuatan akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli lebih berhati-hati dan saksama dalam melakukan pemeriksaan terhadap identitas serta kelengkapan dokumen para penghadap agar akta yang dibuatnya tidak menjadi permasalahan dikemudian hari.

---

In the sale and purchase agreement of land rights, the parties must uphold the principles of good faith and the principle of consensualism based on Article 1338 and Article 1320 of the Civil Code. Often the sale and purchase does not go well, which results in one party experiencing a loss. The problems raised in this study are regarding the legal protection of the heirs (buyers) from unlawful acts of the heirs of the previous owner (the seller) who have resold the land to a third party. The sale and purchase is based on a Sale and Purchase Binding Agreement which is carried out against the law which results in the party experiencing a loss that needs to be given legal protection. The research method at this writing uses a normative juridical research method using secondary data in the form of legal materials and this type of research uses an explanatory research typology with the hope that the author can make improvements in the application of theory from existing research results. In the consideration of the Panel of Judges regarding the Supreme Court's Decision Number 04 Pk/Pdt/2020, it was stated that the seller and a third party had committed an unlawful act against the buyer's land. So in this case the buyer as a buyer with good intentions must be protected against what is his right to the land. It is expected that the Notary in making the deed of the Sale and Purchase Binding Agreement is more careful and thorough in checking the identity and completeness of the documents of the appearers so that the deed he makes does not become a problem in the future."

"Perjanjian merupakan perbuatan dimana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih dan dapat menciptakan hubungan dalam hukum yang terdiri dari satu atau lebih kewajiban. Salah satu dari banyaknya perjanjian adalah perjanjian pengikatan jual beli (PPJB). PPJB biasanya dibuat sebelum para pihak melakukan perjanjian jual beli. PPJB merupakan perjanjian obligatoiryaitu perjanjian yang timbul hanya dengan kata sepakat tapi belum menimbulkan peralihan hak. Peralihan hak baru akan terjadi ketika telah dibuatnya perjanjian jual beli yang merupakan perjanjian kebendaan. PPJB terhadap objek hak atas tanah yang masih terikat jaminan bank masih sering terjadi dalam kehidupan masyarakat. Hal ini menimbulkan pertanyaan apakah perjanjian tersebut sah atau tidak dan bagaimana akibat hukumnya apabila perjanjian tersebut dibuat? Penelitian ini menggunakan metode penelitian berbentuk penelitian yuridis-normatif, sedangkan metode analisis data yang digunakan oleh penulis adalah metode kualitatif dan alat pengumpulan data yang digunakan adalah studi dokumen atau bahan pustaka. Hasil dari penulisan tesis ini adalah PPJB yang dibuat terkait dengan objek yang masih terikat jaminan bank adalah sah saja, tetapi di dalam perjanjian tersebut harus ditulis secara jelas terkait keadaan sebenarnya objek jual beli tersebut dan pengaturannya apabila ternyata objek jual beli yang masih terikat jaminan bank tersebut di eksekusi oleh pihak bank.

---

An agreement is an act where one person or more ties himself to one or more other people and can make a legal relationship consisting of one or more that is needed. One of the many agreements is the sale and purchase agreement. Sale and purchase agreement is usually made before the parties enter into a real of sale and purchase agreement. Sale and purchase agreement is an obligatory agreement, which arises only with an agreement word but has not caused a transfer of rights. A transfer of rights will take place after a real sale and purchase agreement which is a material agreement has been made. Sale and purchase agreement for objects of land rights that are bound by the bank guarantees is still common in the community. This raise the question whether the agreement is valid or not? This study uses a research method consisting of juridical-normative research, while the data analysis method used by the author is a qualitative method and the data collection tool used is the study of documents or library materials. The result of this thesis is that the sale and purchase agreement of rights to land that still bound by bank is valid, but in the agreement must be written related to the actual object of sale and purchase and the arrangement if it turns out that the object that is still bound by the bank's guarantee is executed by the bank."

"ABSTRAKPerjanjian pengikatan jual beli adalah perjanjian pendahuluan yang dilakukan olehcalon penjual dan calon pembeli dalam jual beli hak atas tanah karena terdapatsyarat yang belum dipenuhi oleh salah satu pihak sehingga jual beli dihadapanPejabat Pembuat Akta Tanah belum dapat dilakukan. Perjanjian Pengikatan JualBeli sangat penting untuk dilakukan agar dapat meminimalisir sengketa yangmungkin timbul selama angsuran berjalan. Sebaiknya Perjanjian Pengikatan JualBeli dibuat dalam bentuk Notariil sehingga dapat memberikan perlindunganhukum kepada para pihak sebagaimana kekuatan perlindungan hukum yangdimiliki oleh akta otentik dan juga para pihak dapat memberitahukan secara jelasmaksud dan tujuan dari dibuatnya perjanjian ini kepada Notaris sehingga isi dariPerjanjian Pengikatan Jual Beli dapat melindungi hak-hak dari para pihak danjuga para pihak dapat mengetahui dengan jelas kewajiban-kewajiban yang harusdilakukannya, yang mana hal ini tidak terdapat dalam Perjanjian Pengikatan JualBeli yang dibuat dibawah tangan khususnya yang dibuat oleh pihak Developer.Penelitian ini menggunakan metode penelitian yuridis normatif, juga denganmelalui wawancara kepada pihak Notaris dan developer di Jakarta.

---

Abstract Sale and Purchase Binding Agreement (PPJB) is an introductory agreement madeby and between the potential purchaser and potential buyer in the process of saleand purchase of right on land since there are still unfulfilled requirement by one ofparties so that the sale and purchase can?t be executed before the Land DeedOfficer. This Sale and Purchase Binding Agreement is very important to minimizethe potential dispute arising during the period of installment payment. It issuggested to prepare a Sale and Purchase Binding Agreement in form of Notarydeed to give legal protection to the parties as provided by an authentic deed andthe parties can clearly state the aim and objective of agreement so that the contentof Sale and Purchase Binding Agreement will involve rights and obligation of theparties which is not included in the Sale and Purchase Binding Agreementprivately made especially by the Developer. This research used juridical andnormative research method and interview with Notary Public and Developer inJakarta."

"Meningkatnya transaksi jual beli satuan rumah susun atau apartemen melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) tanpa pembuatan Akta Jual Beli (AJB) dan pemberian Hak Milik Satuan Rumah Susun telah menimbulkan keraguan akan keabsahan hukum PPJB sebagai dasar kepemilikan bagi pembeli. Situasi ini sangat beresiko bagi pembeli untuk mengalami kerugian jika pihak pengembang mengalami kepailitan. Sebagaimana ditemukan pada kasus di Putusan Mahkamah Agung Nomor 1459 K/PDT.SUS-PAILIT/2021. Para pembeli Apartemen CL yang beritikad baik terhadap pengembang PT MTP yang dinyatakan pailit. Kepailitan tersebut berakibat kepada usaha mereka dalam hal ini apartemen CL. Sehingga, berdampak bagi para penghuni apartemen yang telah mereka beli secara lunas akan ikut dieksekusi oleh Kurator. Penelitian hukum ini adalah berbentuk doktrinal, tipologi penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah penelitian deskriptif analitis, dengan menggunakan data sekunder, yang terdiri dari bahan hukum primer, dan sekunder. Hasil penelitian menunjukkan bahwa jual beli satuan rumah susun atau apartemen yang didasarkan pada PPJB yang telah dibayar lunas serta unit apartemen sudah diserahterimakan, berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, diakui sah dan memiliki kekuatan hukum. Pada proses kepailitan yang dialami PT MTP, kedudukan hukum pembeli merupakan pihak yang mana berhak atas suatu prestasi dari developer yang belum dipenuhi sehingga hal itu dikategorikan sebagai utang sehingga pembeli dapat dimasukkan sebagai kreditur konkuren dalam proses kepailitan developer

---

The increasing number of transactions for the sale and purchase of condominium units or apartments through Preliminary Sale and Purchase Agreements without the creation of Sale and Purchase Deeds and the granting of Ownership Rights to Condominium Units has raised doubts about the legal validity of PPJB as a basis for ownership for buyers. This situation poses a high risk for buyers, who may suffer losses if the developer goes bankrupt. This issue was observed in the case of Supreme Court Decision Number 1459 K/PDT.SUS-PAILIT/2021. The buyers of CL Apartments, who acted in good faith towards the developer MTP Ltd, were affected by the developer's bankruptcy. This bankruptcy impacted their business, including CL Apartments, leading to the potential execution of fully paid apartments by the curator, thus affecting the residents. This legal research is doctrinal in nature, using a prescriptive research typology and secondary data, which includes primary and secondary legal materials. The findings indicate that the sale and purchase of condominium units or apartments based on a fully paid PPJB, where the apartment unit has been handed over, is legally recognized and holds legal force according to the Civil Code. During the bankruptcy process of MTP Ltd, the legal standing of buyers is as parties entitled to a performance from the developer that has not been fulfilled, categorizing this as debt, making the buyers concurrent creditors in the developer's bankruptcy process."

"Sengketa pertanahan umumnya terjadi karena adanya penipuan yang dilakukan oleh pihak pembeli kepada pihak penjual atau sebaliknya. Akan tetapi pada penelitian ini terdapat penipuan yang tidak hanya dilakukan salah satu pihak dalam perjanjian, melainkan salah satu pihak yaitu penjual yang bekerjasama dengan PPAT. Mereka  melakukan penipuan terhadap pembeli dengan membuat Akta Jual Beli dari sertipikat palsu sebagaimana dalam kasus Putusan Pengadilan Negeri Surabaya Nomor 789/Pid.B/2021/PN.Sby. Berdasarkan hal tersebut, penelitian ini membahas mengenai keabsahan Akta Jual Beli dan perlindungan hukum bagi pembeli tanah atas tindakan PPAT yang turut serta melakukan penipuan dalam pembuatan Akta Jual Beli dari sertipikat palsu. Metode penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah yuridis normatif dengan menggunakan studi dokumen. Tipe penelitian yang digunakan adalah eksplanatoris dengan menganalisis data secara kualitatif. Hasil dari penelitian ini menunjukkan bahwa adanya tindakan PPAT yang turut serta melakukan penipuan dalam pembuatan Akta Jual Beli dari sertipikat palsu menyebabkan Akta Jual Beli yang dibuatnya menjadi tidak sah. Tindakan yang dilakukan PPAT tersebut dapat dituntut secara pidana maupun digugat secara perdata yaitu dengan gugatan pembatalan perjanjian serta ganti rugi atas dasar perbuatan melanggar hukum sebagai bentuk perlindungan hukum bagi pembeli tanah. Selain itu PPAT tersebut juga dapat dikenakan sanksi administratif dan sanksi kode etik. Diharapkan terdapat aturan hukum yang mewajibkan pembeli, penjual dan PPAT secara bersama-sama melakukan pengecekan sertipikat pada kantor pertanahan sebelum sertipikat dijadikan dasar pembuatan Akta Jual Beli. Hal ini  untuk mencegah terjadinya sengketa pertanahan berupa pembuatan Akta Jual Beli dari sertipikat palsu.

---

Land disputes generally occur due to fraud committed by the buyer against the seller or vice versa. However, in this research there is a fraud that is not only done by one of the parties in the agreement but there is one parties that is the seller who cooperates with PPAT to commit fraud against the buyer by making the Sale and Purchase Deed based on counterfeit certificates as in the case of the Surabaya District Court Verdict Number 789/Pid.B/2021/PN.Sby. Therefore, this research will discuss the legality of the Sale and Purchase Deed and the legal protection for land buyers from the actions of PPAT who participated in committing fraud in making the Sale and Purchase Deed based on counterfeit certificates. The research method used in this thesis is normative juridical by using document study. The type of research used is explanatory by analyzing qualitatively. The result of this research shows that the PPAT was involved in committing fraud during the formulation of the Sale and Purchase Deed proceeding from the counterfeit certificates causing the Sale and Purchase Deed to be invalid. The actions taken by PPAT can be criminally prosecuted or a lawsuit for cancellation of the agreement and compensation can be filed on the basis of unlawful acts as a form of legal protection for the land buyers. In addition, the PPAT may also be subject to administrative sanctions and code of ethics sanctions. It is hope that there will be a legal rule that obligate the buyer, seller, and PPAT to check the certificate together at the land office before the certificate is used as the basis for composing Sale and Purchase Deeds to prevent land disputes such as composing Sale and Purchase Deeds Proceeds from counterfeit certificates."

"Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) lunas yang dibuat dibawah tangan merupakan suatu bentuk perjanjian pendahuluan yang dibuat oleh para pihak secara tertulis dan dibuktikan melalui kuitansi pembayaran lunas. Perjanjian pendahuluan tersebut dimaksudkan untuk mengawali dilakukannya perbuatan hukum jual beli hak atas tanah. Perjanjian yang dilakukan dibawah tangan masih banyak ditemukan di masyarakat meskipun pada kenyataannya, nilai pembuktian dari perjanjian dibawah tangan tidak sekuat perjanjian yang dituangkan ke dalam akta notariil. PPJB lunas yang dibuat dibawah tangan dalam kenyataannya dapat memicu terjadinya sengketa sebagaimana ditemukan dalam kasus Putusan Pengadilan Negeri Subang Nomor 11/Pdt.G/2023/PN.Sng. Perkara yang ada dalam putusan tersebut adalah berkaitan dengan PPJB lunas dibawah tangan yang dibuat antar Perseroan Terbatas (PT) untuk mengawali dilakukannya perbuatan hukum jual beli hak atas tanah dengan status Hak Milik. Oleh karena itu masalah yang diangkat dalam penelitian ini adalah tentang akibat  hukum dari PPJB lunas yang dilakukan dibawah tangan antar PT dalam jual beli Hak Milik Atas Tanah dan pertimbangan hakim dalam putusannya berkenaan dengan hal tersebut. Penelitian doktrinal ini mengumpulkan data sekunder melalui studi kepustakaan yang selanjutnya dianalisis secara kualitatif. Dari hasil analisis dapat dijelaskan bahwa PPJB lunas dibawah tangan antar PT dalam perbuatan hukum jual beli hak atas tanah adalah semestinya batal demi hukum karena PT tidak berhak memiliki, menjual ataupun menguasai Hak Milik atas tanah. Adapun pertimbangan hakim berkenaan dengan perbuatan hukum jual beli hak atas tanah dengan status Hak Milik (HM) antar PT melalui PPJB dibawah tangan adalah didasarkan pada hukum adat terkait jual beli yakni dipenuhinya syarat terang dan tunai sehingga PPJB lunas dibawah tangan dinyatakan dapat diakui. Selanjutnya hakim memerintahkan untuk menerbitkan Sertipikat Hak Milik dengan nama PT. Citra Mutiara Agung melalui kantor pertanahan setempat. Hal ini tentu saja perlu dikritisi karena PPJB belum dapat mengalihkan hak atas tanah dan kepada PT tidak dapat diberikan hak penguasaan atas tanah dengan status HM sehingga semestinya status hak penguasaan atas tanah diturunkan menjadi Hak Guna Bangunan (HGB) agar PT dapat secara sah menguasainya

---

A fully paid Sales and Purchase Agreement (PPJB) is a form of preliminary agreement made by the parties in writing and proven by a receipt for payment in full. The preliminary agreement is intended to initiate the legal act of buying and selling land rights. Agreements made privately are still often found in society, although in reality, the evidentiary value of private agreements is not as strong as agreements outlined in notarial deeds. PPJB in full which is made privately can actually trigger disputes as found in the case of Subang District Court Decision Number 11/Pdt.G/2023/PN.Sng. The case in the decision is related to the PPJB in full in full under the hand made between Limited Liability Companies (PT) to initiate the legal action of buying and selling land rights with Ownership Rights status. Therefore, the issue raised in this research is about the legal consequences of a paid PPJB carried out under the hands of PT in the sale and purchase of land ownership rights and the judge's considerations in his decision regarding this matter. This doctrinal research collects secondary data through literature study which is then analyzed qualitatively. From the results of the analysis, it can be explained that the PPJB paid off under the hands of PT in the legal act of buying and selling land rights should be null and void because the PT has no right to own, sell or control land ownership rights. The judge's considerations regarding the legal act of buying and selling land rights with Ownership Rights (HM) status between PTs through underhand PPJB are based on customary law relating to sale and purchase, namely the fulfillment of clear and cash conditions so that the fully paid PPJB underhand can be recognized. Next, the judge ordered the issuance of a Certificate of Ownership in the name of PT. Citra Mutiara Agung through the local land office. This of course needs to be criticized because PPJB cannot transfer land rights and PT cannot be given control rights over land with HM status, so the status of land control rights should be reduced to Building Use Rights (HGB) so that PT can legally control it. "