Hasil Pencarian  ::  Simpan CSV :: Kembali

"Tesis ini membahas mengenai perlindungan hukum bagi para calon pembeli satuan rumah susun, khusunya didaerah Ibukota Jakarta dalam melakukan transaksi jual beli satuan rumah susun melalui sistem pre project selling. Semakin maraknya pembangunan rumah susun saat ini, berarti semakin banyak unit hunian yang harus ditawarkan pengembang kepada konsumen. Dewasa ini, banyak penawaran yang dilakukan pemasar atau agen properti hunian rumah susun yang menawarkan penjualan unit hunian dengan pola atau strategi "pre project selling", yakni penjualan yang dilakukan sebelum proyek pembangunan properti dimulai. Penelitian ini membahas mengenai hal-hal yang harus diperhatikan dalam melakukan transaksi jual beli satuan rumah susun melalui sistem pre project sellingy dan untuk mengetahui perlindungan hukum terhadap pemegang Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dalam rangka pembangunan rumah susun dengan tanah bersama Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Pengelolaan serta Perbedaan Status Rumah Susun dengan Tanah Bersama Hak Guna Bangunan di Atas Tanah Negara dengan Pembangunan Rumah Susun dengan Tanah Bersama Hak Guna Bangunan di Atas Tanah Hak Penggelolaan."

"Maraknya pembangunan perumahan dan rumah susun beberapa tahun terakhir ini menimbulkan persaingan yang sangat ketat salah satunya dalam hal menarik perhatian dari calon pembeli atau konsumen. Dampaknya ialah banyak pelaku usaha yang melakukan berbagai macam cara untuk memudahkan mereka melakukan penjualan rumah susun secara cepat. Salah satu strategi yang digunakan oleh pelaku usaha ialah melakukan pemasaran rumah susun dengan sistem Pre Project Selling, yakni penjualan yang dilakukan sebelum proyek pembangunan properti dimulai. Pelaksanaan Pre Project Selling diatur dalam Undang Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun serta peraturan-peraturan pelaksana lainnya. Walaupun sudah diatur secara jelas dalam peraturan perundang-undangan, dalam praktiknya masih ditemukan banyak pelanggaran-pelanggaran yang dilakukan oleh pelaku usaha selaku pengembang yang menimbulkan kerugian bagi konsumen, salah satunya terjadi pada praktik pembangunan rumah susun hunian Meikarta Cikarang, Bekasi yang dilakukan oleh PT Mahkota Sentosa Utama. Dalam Penulisan ini membahas mengenai penerapan konsep pembangunan rumah susun dengan sistem pemasaran pre project selling dengan melakukan perbandingan praktik pembangunan rumah susun di Singapura dengan sistem Build Under Construction, selain itu dalam penulisan ini akan dibahas perlindungan hukum yang disediakan oleh Pemerintah untuk melindungi konsumen dalam transaksi jual beli rumah susun dengan sistem pemasaran Pre Project Selling.

---

The rise of residential and flat development for the last couple of years, has created a very tight competition on, among other, how to attract the attention of potential buyers or consumers. The impact of it made many developers undertook various methods to be able to rapidly facilitate the sale of their flats. One of the strategies that’s being used by the developers would be, marketing their flats using Pre Project Selling system, which is, sales that is made before the property development project begins. The implementation of the Pre Project Selling system is regulated in Act Number 20/2011 concerning about flats, and other of its implementing regulations. Although it has been clearly stipulated through regulations, in practice, there are still many violations committed by developers that cause harm to consumers, one of it occurred in the Meikarta residential flats constructions, located in Cikarang, Bekasi, conducted by PT Mahkota Sentosa Utama. This thesis discuss about the applications of flats development concept using pre project selling marketing system, by comparing it to Build Under Construction system which applied in Singapore. In addition, this thesis will also discuss about the legal protections provided by the Government, to protect consumers in flats sales and purchase transactions using Pre Project Selling marketing system."

"Permasalah konsumen perumahan sebagian besar diakibatkan karena adanya praktik penjualan perumahan secara pre-project selling yang marak dilakukan pengembang. Skripsi ini membahas mengenai perlindungan hukum yang diberikan kepada konsumen perumahan, ditinjau dari segi peraturan-peraturan yang mengatur kegiatan pre-project selling di Indonesia. Penelitian ini merupakan penelitian yuridis-normatif normative legal research dan dianalisis secara kualitatif dengan cara menganalisis bahan pustaka.Hasil penelitian ini menunjukan bahwa kegiatan pre-project selling diatur dalam Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 dan Undang-Undang No. 20 Tahun 2011. Selain itu terdapat peraturan yang berkaitan dengan praktik pre-project seling dimaksudkan untuk memenuhi kebutuhan perlindungan konsumen. Berdasarkan analisis Putusan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen BPSK No. 02/BPSK-Kab.Bogor/Pts/I/2014, No. 06/Pts.Arb/BPSK/IV/2016, No. 006/A/.BPSK-DKI/X/2016, dan No. 15/Pts.BPSK/BPSK/I/2014, Konsumen mengalami kerugian akibat perbuatan Pengembang yang melakukan kegiatan pre-project selling, serta sulit untuk meminta ganti rugi berupa pengembalian sejumlah uang yang telah dibayarkan kepada pengembang. Pengembang sebagai pelaku usaha telah melanggar ketentuan yang diatur dalam Undang-Undang No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Adapun Peraturan pre-project selling yang ada, ternyata belum cukup memberikan perindungan kepada konsumen terhadap resiko praktik pre-project selling di Indonesia.Saran Penulis terhadap permasalahan dalam skripsi ini ialah pengembang yang melakukan praktik pre-project selling harus memenuhi persyaratan pemasaran secara pre-project selling yang diatur dalam Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 dan Undang-Undang No. 20 Tahun 2011. Hal ini dikarenakan, adanya penyimpangan yang dilakukan terhadap ketentuan tersebut dapat merugikan konsumen dan melanggar ketentuan dalam Undang-Undang Perlindungan Konsumen. Diperlukan Lembaga dari pemerintah yang secara khusus mengawasi praktik pemasaran dan jual beli perumahan secara pre-project selling, serta edukasi kepada konsumen mengenai resiko praktik pre-project selling. Selain itu, diperlukan ketentuan dalam peraturan pelaksana mengenai penyelenggaran perumahan, yang bertujuan untuk memberikan perlindungan terhadap dana konsumen yang telah dibayarkan kepada pengembang agar tidak disalahgunakan untuk kepentingan lain.

---

The problem of housing consumers is largely due to the sales of housing practice in pre project sales which made rampant by developers. This thesis discusses about the legal protection afforded to housing consumers, in terms of the rules which govern pre project selling activities in Indonesia. This research is a juridical normative research normative legal research and analyzed qualitatively by analyzing library materials.The results of this study indicate that pre project selling activities are regulated in Law no. 1 of 2011 and Law no. 20 of 2011. In addition, there are regulations relating to the practice of pre project seling intended to meet the needs of consumer protection. Based on the analysis of Consumer Dispute Settlement Agency BPSK Decision No. 02 BPSK Kab.Bogor Pts I 2014, No. 06 Pts.Arb BPSK IV 2016, No. 006 A .BPSK DKI X 2016, and No. 15 Pts.BPSK BPSK I 2014, the Consumer suffer losses due to the action of the Developer who engages in pre project selling activities, and it is difficult to request compensation in the form of a refund of the amounts paid to the developer. Developers as business actors have violated the provisions stipulated in Law no. 8 of 1999 on Consumer Protection. The existing pre project selling regulation, it is not enough to provide protection to the housing consumer against the risk due to the practice of pre project selling in Indonesia.Suggestion Writer to problem in this thesis is developer who do practice of pre project selling must fulfill requirement of marketing by pre project selling as regulated in Law no. 1 of 2011 and Law no. 20 of 2011. The reason is that any irregularities committed against such provisions may harm consumers and violate provisions in the Consumer Protection Act.. Government agencies that specifically oversee the practice of marketing and sell housing by pre project selling, as well as education to consumers about the risks of pre project selling practices are also very important. In addition, there is a need for provision in government regulation concerning the conduct of housing, which aims to provide protection against consumer funds that have been paid to the developer not to be misused for other purposes."

"Dewasa ini dalam daerah perkotaan untuk mengatasi masalah penyediaan lahan untuk membangun perumahan, oleh perusahaan pengembang telah dibangun rumah susun (kondominiun). Tawaran akan rumah susun ini telah mendapat sambutan yang sangat bagus dari masyarakat perkotaan sebagai konsumen, sehingga para pengusaha pengembang telah dapat melakukan transaksi dengan konsumen meskipun satuan rumah susun tersebut belum dibangunnya, dan hal ini telah menimbulkan banyak permasalahan, karena di dalam Undangundang nomor 16 tahun 1985, tentang rumah susun, diatur bahwa satuan rumah susun hanya dapat dijual jika telah mendapat izin layak huni dari pemerintah.Terhadap permasalahan ini, untuk dapat melakukan transaksi antara perusahaan pengembang dengan pembeli, maka dilakukanlah suatu terobosan hukum, yaitu dengan membuat perjanjian pengikatan jual beli, dimana para pihak mengikatkan diri untuk melakukan jual beli pada saat yang diperjanjikan.Dalam praktek banyak terjadi permasalahan ketika salah satu pihak tidak dapat memenuhi kewajibannya, dan biasanya yang dirugikan adalah calon pembeli sebagai konsumen pada pihak yang lemah. Sehingga timbul permasalahan yang memerlukan suatu pembahasan yaitu, apakah perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun tersebut bertentangan dengan Undang-undang Rumah Susun? dan juga sejauh manakah calon pembeli sebagai konsumen mendapat jaminan kepastian hukum dari perjanjian pengikatan jual beli tersebut? Dalam kenyataannya perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun, belum dapat memberikan jaminan yang cukup terhadap konsumen.Peraturan yang ada terkesan tidak cukup memperhatikan asas-asas perlindungan konsumen yang termuat dalam Undang-undang Perlindungan Konsumen. Jadi sangat disarankan agar peraturan tentang pedoman perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun yaitu Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. I/KpS/1994/ diperbaharui kembali, sehingga aturan-aturannya lebih meningkatkan jaminan kepastian hukum bagi konsumen."

"Penulisan bertujuan memberikan gambaran yang jelas mengenai masalah perjanjian baku sepihak, yaitu bagaimana pengaturannya menurut hukum perjanjian Indonesia dan pedoman perikatan jual beli satuan rumah susun, serta bagaimana pelaksanaannya dalam praktik ditinjau dari segi hukum perlindungan hukum bagi konsumen. Metode yang digunakan adalah metode kepustakaan dan penelitian lapangan dengan teknik wawancara. Pembahasan skripsi tentang perjanjian baku sepihak yang merupakan perjanjian yang telah dipersiapkan oleh pihak pengusaha dengan syarat-syarat baku dan konsumen hanya menyetujui atau tidak. Perjanjian baku sepihak biasanya digunakan pada suatu transaksi bisnis, termasuk dalam perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun. Perjanjian baku sepihak tersebut berisi klausul eksonerasi yang berupa pembatasan tanggung jawab pengusaha pembangunan rumah susun. Setelah dilakukan analisa kasus ternyata klausul eksonerasi merugikan konsumen."

"Perkembangan rumah susun atau apartemen di Indonesia, khususnya di kotakota besar seperti Jakarta, amatlah pesat pada awal dasa warsa 90-an. Ini terjadi karena situasi dan kondisi yang ada di kota-kota besar, di mana lahan yang tersedia atau masih kosong semakin sempit. Oleh karena itu dilakukan upaya untuk menggunakan lahan yang semakin langka itu semaksimal dan seefisien mungkin, yaitu dengan cara mendirikan bangunan secara vertikal seperti rumah susun atau apartemen. Upaya ini juga memacu para developer rumah susun untuk mencari cara agar dapat membangun rumah susun secara maksimal dan menguntungkan. Salah satu caranya adalah praktek pre-project selling, yaitu pemasaran satuan rumah susun yang belum dibangun atau masih dalam proses pembangunan dengan cara mengutip terlebih dahulu uang tanda jadi yang dapat diperhitungkan sebagai uang muka, yang diangsur selama masa konstruksi rumah susun yang bersangkutan. Tujuannya adalah untuk menghimpun dana dari pembeli, mengurangi jumlah kredit pada bank, sekaligus memperkecil resiko tidak terjualnya unit satuan rumah susun yang telah dibangun karena pembelinya sudah jelas. Tujuan ini direalisir dengan tetap mengacu pada peraturan yang mengatur mengenai rumah susun, yaitu Undang-undang no. 16 tahun 1985 Tentang Rumah Susun, yang dalam salah satu pasalnya yaitu pasal 18 UURS menyatakan bahwa satuan rumah susun yang dapat dijual untuk dihuni adalah satuan rumah susun yang sudah selesai dibangun dan telah memperoleh surat izin layak huni dari Pemerintah Daerah. Dengan demikian, bagaimanakah dengan praktek pre-project selling jika dilihat dari pengertian pasal 18 UURS tersebut? Dan satu hal lagi, jika sebelumnya telah disebutkan beberapa keuntungan yang diperoleh oleh developer dari praktek pre-project selling, bagaimanakah halnya dengan konsumen atau calon pembeli?"

"[ABSTRAKPT. Mitra Safir Sejahtera dalam memasarkan rumah susun kemanggisan residencemenggunakan pre project selling system. Pemasaran rumah susun dilakukan saatlokasi pembangunan masih berupa tanah kosong dengan menandatangani perjanjianpengikatan jual beli. Dalam penelitian ini, permasalahan muncul akibat daripelaksanaan sistem tersebut dimana pengembang tidak menyelesaikan pembangunanrumah susun sebagaimana diperjanjikan dalam perjanjian pengikatan jual beli.Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui perlindungan hukum bagi konsumen yangmembeli rumah susun dari pengembang yang menggunakan sistem ini. Oleh karenaitu, bentuk penelitian yang digunakan adalah yuridis normatif dengan tipe penelitianpreskriptif, dan jenis data yang digunakan adalah data sekunder yang dianalisis secarakualitatif sehingga menghasilkan laporan yang bersifat preskriptif analitis. Hasilpenelitian menunjukkan bahwa pengembang tidak memenuhi persyaratanadministratif yang diwajibkan dalam pemasaran rumah susun, dan perjanjianpengikatan jual beli yang bertujuan untuk melindungi konsumen ternyata tidak dapatmemberikan perlindungan hukum yang cukup bagi konsumen.

---

ABSTRACTPT. Mitra Sejahtera Safir has been marketed kemanggisan residence with pre projectselling system. Marketing flats performed when the construction site is still a vacantwith signing the Preliminary Sale of Property Agreement. In this research, problemsarise as result of the system in which developers do not finish construction. Thisstudy aims to determine the legal protection for consumers who buy flats fromdevelopers who use this system. Therefore, the shape of the research is normativejuridical prescriptive research type, and the type of data used are secondary data wereanalyzed qualitatively to produce analytical reports prescriptive. The results showedthat the developer does not fulfill the administrative requirements in marketing flats,and Preliminary Sale of Property Agreement that aims to protect the consumer wasnot able to provide adequate legal protection for consumers.;PT. Mitra Sejahtera Safir has been marketed kemanggisan residence with pre projectselling system. Marketing flats performed when the construction site is still a vacantwith signing the Preliminary Sale of Property Agreement. In this research, problemsarise as result of the system in which developers do not finish construction. Thisstudy aims to determine the legal protection for consumers who buy flats fromdevelopers who use this system. Therefore, the shape of the research is normativejuridical prescriptive research type, and the type of data used are secondary data wereanalyzed qualitatively to produce analytical reports prescriptive. The results showedthat the developer does not fulfill the administrative requirements in marketing flats,and Preliminary Sale of Property Agreement that aims to protect the consumer wasnot able to provide adequate legal protection for consumers.;PT. Mitra Sejahtera Safir has been marketed kemanggisan residence with pre projectselling system. Marketing flats performed when the construction site is still a vacantwith signing the Preliminary Sale of Property Agreement. In this research, problemsarise as result of the system in which developers do not finish construction. Thisstudy aims to determine the legal protection for consumers who buy flats fromdevelopers who use this system. Therefore, the shape of the research is normativejuridical prescriptive research type, and the type of data used are secondary data wereanalyzed qualitatively to produce analytical reports prescriptive. The results showedthat the developer does not fulfill the administrative requirements in marketing flats,and Preliminary Sale of Property Agreement that aims to protect the consumer wasnot able to provide adequate legal protection for consumers., PT. Mitra Sejahtera Safir has been marketed kemanggisan residence with pre projectselling system. Marketing flats performed when the construction site is still a vacantwith signing the Preliminary Sale of Property Agreement. In this research, problemsarise as result of the system in which developers do not finish construction. Thisstudy aims to determine the legal protection for consumers who buy flats fromdevelopers who use this system. Therefore, the shape of the research is normativejuridical prescriptive research type, and the type of data used are secondary data wereanalyzed qualitatively to produce analytical reports prescriptive. The results showedthat the developer does not fulfill the administrative requirements in marketing flats,and Preliminary Sale of Property Agreement that aims to protect the consumer wasnot able to provide adequate legal protection for consumers.]"

"Pemasaran Apartemen Dukuh Golf dilakukan dengan cara pre-project selling, dimana penjualan dilakukan ketika bagunan belum jadi dengan menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Akan tetapi, pembangunan apartemen ini dihentikan dengan alasan terjadinya krisis ekonomi. Skripsi ini membahas mengenai perlindungan hukum bagi pembeli satuan rumah susun (sarusun) secara pre-project selling dengan studi kasus Apartemen Dukuh Golf. Hal-hal yang menjadi pokok permasalahan adalah pengaturan penjualan sarusun secara preproject selling dalam undang-undang (UU); perlindungan hukum bagi pembeli dalam PPJB Apartemen Dukuh Golf; dan upaya hukum yang dapat dilakukan pembeli untuk mendapatkan uangnya kembali jika developer gagal menyerahkan sarusun. Penelitian ini adalah penelitian yuridis-normatif dengan sumber data sekunder dan dianalisis secara kualitatif. Hasil penelitian menunjukkan bahwa penjualan secara pre-project selling diperbolehkan dalam Pasal 42 UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman jo. Pasal 42 ayat (1) UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun dengan tetap mengacu pada Keputusan Menteri Perumahan Rakyat No. 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Sarusun. PPJB Apartemen Dukuh Golf tidak memberikan perlindungan hukum yang kuat bagi pembeli. Hal ini diindikasikan dengan disimpanginya ketentuan Kepmenpera No.11/KPTS/1994 serta dikesampingkannya Pasal 1266 KUHPerdata. Selain itu developer menganggap gagalnya pembangunan tersebut dikarenakan alasan force majeur dan risiko berada pada pembeli sesuai dengan Pasal 1460 KUHPerdata, padahal menurut Surat Edaran Mahkamah Agung No.3 Tahun 1963 pasal tersebut dinyatakan sudah tidak berlaku lagi. Dengan dikeluarkannya Putusan No. 51/Pailit/2010/PN.Niaga.Jkt.Pst yang dikuatkan dengan Putusan No. 853 K/Pdt.Sus/2010 menyatakan bahwa PT. Megacity development pailit, maka upaya hukum kepailitan dapat menjadi sarana bagi para kreditur untuk menagih piutang yang dimilikinya.

---

The Dukuh Golf Apartment has been marketed by pre-project selling, while the sale was made when the building has not been completed, by signing the Preliminary Sake of Property Agreement. But, the construction of the apartment was terminated because of economic crisis. This thesis discusses about the legal protection for condominium unit buyers by pre- project selling with case study of Dukuh Golf Apartment. The main issues of this thesis are the regulation of condominium units sales in pre-project selling by the law; legal protection for buyers in Dukuh Golf Preliminary Sale of Property Agreement; and the remedies which may be done by the buyers to get their money back if the developer fails to deliver the condominium units. This research is the juridical-normative research with secondary data sources and analyzed qualitatively.

The results showed that pre-project selling is allowed under Article 42 Law No. 1 Year 2011 regarding The Housing and Residential Area jo. Law No. 20 Year 2011 regarding Condominium while referring to Decree of Minister of People Residence No. 11/KPTS/1994 regarding the Guidance of Preliminary Binding of Sale and Purchase of Condominium. Dukuh Golf Apartment Preliminary Sale of Property Agreement does not provide strong legal protection for the buyer. The indicator is the seller set aside the provisions and exclusions of Decree of Minister of People Residence No. 11/KPTS/1994 and Article 1266 Indonesian Civil Code. In addition, the developer considers the failure of development is due to reasons of force majeure and the risk is burdened on the buyer in accordance with Article 1460 Indonesian Civil Code, whereas according to the Supreme Court Circular Letter No. 3 Year 1963 declaring that article is no longer valid. With the issuance of Decision No. 51/Pailit/2010/PN.Niaga.Jkt.Pst reinforced by Decision No.853K/Pdt.Sus/2010 that PT. Megacity Development is declared bankrupt, the bankruptcy remedy can be a means for creditors to collect its receivables."