Hasil Pencarian  ::  Simpan CSV :: Kembali

"Era globalisasi yang terjadi dewasa ini menimbulkan tuntutan dan dampak dalam berbagai aspek kehidupan dalam masyarakat, tidak terkecuali dalam bidang properti di mana Negara lain telah melihat peluang untuk memasarkan properti mereka di Indonesia. Hal tersebut juga membuka peluang bagi Indonesia agar turut memasarkan properti khususnya tempat hunian berupa satuan rumah susun kepada warga negara asing. Dalam praktek sebagai alternatif penyelesaian masalah kepemilikan satuan rumah susun yang didirikan di atas tanah hak guna bangunan oleh warga negara asing dilakukan dengan membuat perjanjian pengikatan jual beli yang diikuti dengan kuasa jual. Permasalahannya adalah apakah perjanjian dan kuasa jual tersebut sah menurut hukum ataukah merupakan suatu bentuk penyimpangan hukum. Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan dengan menggunakan metode penelitian hukum normatif, keseluruhan data yang diperoleh kemudian diolah dengan metode kwalitatif. Berdasarkan Pasal 8 Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun juncto Pasal 39 PP No. 40/1996 juncto Pasal 2 ayat (2) PP No. 41/1996 bahwa pemilik satuan rumah susun juga merupakan pemilik atas tanah bersama, sehingga konsekuensinya bagi warga negara asing tanah bersama di mana satuan rumah susun didirikan harus berstatus hak pakai. Pada umumnya perusahaan penyelenggara pembangunan membangun rumah susun di atas tanah yang berstatus hak guna bangunan karena menurut mereka tanah bersama yang berstatus hak pakai kurang memiliki nilai jual dalam masyarakat. Buku III KUHPerdata menganut sistem terbuka dengan pembatasan sebagaimana termaktub dalam Pasal 1339 KUHPerdata serta harus memenuhi syarat sahnya perjanjian sebagaimana termaktub dalam Pasal 1320 KUHPerdata, walaupun para pihak sepakat mengenai isi perjanjian pengikatan jual beli dan kuasa jual tersebut, namun perjanjian dan kuasa jual tersebut merupakan suatu bentuk penyimpangan hukum karena substansi perjanjian tersebut menyimpang dari kebiasaan, kepatutan dan peraturan perundangundangan yang berlaku. Untuk menghindari terjadinya hal tersebut perlu adanya sosialisasi dan kajian hukum kepada masyarakat sehingga prinsip-prinsip dasar yang telah digariskan oleh Undang-undang Pokok Agraria tidak dilanggar oleh para Notaris maupun para pihak yang terkait hanya untuk kepentingan praktis belaka.

---

Globalization era that happen nowadays causes demand and impact in many aspect of life within our society nevertheless in property sector where other countries have seen opportunity to market their properties in Indonesia, that matter also open opportunity for Indonesia to joint for marketing the properties especially apartments unit to foreign citizen. Based on research result done by using normative law research method, where whole data then observe with qualitative method. Based on article 8 Law of Condominium Number 16 of 1985 refer to article 39 Government Regulation Number 40 of 1996 refer to article 2 paragraph (2) Government Regulation Number 41 of 1996 that the owner of apartment whose also the owner of joint land, so the consequences for foreign citizen the joint land where the apartment built must have the right to use (hak pakai). Developer generally builds apartment on land title with right to build (hak guna bangunan) because in their opinion joint land titled with right to use (hak pakai) have less selling value in the society. In practice as alternative solution for problem solving of the ownership of apartments unit by foreign citizen which build on land with right to build (hak guna bangunan) is by making Binding Agreement for Sales Purchase (PPJB) and Power of Attorney to Sell (POA to Sell). The question is whether the PPJB and POA to Sell is legal according to the law or fraudulent creation of requirement of contracts. Book III Indonesia Civil Code has an open system principle with restriction as mentioned in article 1339 refer to article 1320 Indonesia Civil Code, even though both party agreed about the PPJB and POA to Sell contents, however the PPJB and POA to Sell is fraudulent creation of requirement of contracts because the agreement substances deviate from custom, appropriateness and valid regulation. In order to avoid the case as mentioned above needed socialization and law studies for society so that the Law of Land (Undang-undang Pokok Agraria) basic principles doesn't misinterpreted by the Notary or other party for practical interest only."

"Tujuan dari Penelitian ini adalah untuk memperoleh gambaran mengenai proses perolehan hak milik atas satuan rumah susun di dalam praktek dikaitkan dengan keberadaan Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun dan mengetahui proses dan persyaratan Serta masalah-masalah yang dihadapi dalam hal pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing di Indonesia menurut Peraturan Pemerintah Nomor 41 tahun 1996. Penelitian ini dilakukan dengan menggunakan metode deskriptif analitis sedangkan metode pendekatan yang digunakan adalah secara yuridis normatif. Selanjutnya dalam menganalisis data digunakan metode kualitatif.Berdasarkan penelitian yang dilakukan, dapat disimpulkan di dalam prakteknya, sering terjadi bahwa jual beli satuan rumah susun dilakukan sebelum bangunan rumah susun selesai dibangun. Sebaliknya Undang-Undang Rumah Susun, menetapkan bahwa penjualan dan pengalihan hak milik atas satuan rumah susun baru dapat dilakukan setelah bangunan rumah susun atau selesai, setelah diperoleh izin layak huni, serta setelah dikeluarkannya sertifikat hak milik atas satuan-satuan rumah susun atau apartemen yang akan dijual.Untuk mengantisipasi masalah-masalah yang ditimbulkan Serta untuk melegalisasi tata Cara jual beli satuan rumah susun tersebut dikeluarkan Surat Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli dikeluarkan untuk mencoba mengatasi dominasi penyelenggara pembangunan dalam membuat isi perjanjian pengikatan jual beli. Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 41 tahun 1996, jika oranq asing membeli rumah tempat tinggal dalam bentuk satuan rumah susun tersebut harus dibangun di atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara. Dan apabila dalam hal penyelenggara pembangunan yang membangun rumah susun di atas tanah Hak Guna Bangunan, maka upaya-upaya hukum yang dapat dilakukan oleh orang asing tersebut adalah dengan Sewa-menyewa, Convertible lease, Nominee/Trustee."

"Perkembangan rumah susun atau apartemen di Indonesia, khususnya di kotakota besar seperti Jakarta, amatlah pesat pada awal dasa warsa 90-an. Ini terjadi karena situasi dan kondisi yang ada di kota-kota besar, di mana lahan yang tersedia atau masih kosong semakin sempit. Oleh karena itu dilakukan upaya untuk menggunakan lahan yang semakin langka itu semaksimal dan seefisien mungkin, yaitu dengan cara mendirikan bangunan secara vertikal seperti rumah susun atau apartemen. Upaya ini juga memacu para developer rumah susun untuk mencari cara agar dapat membangun rumah susun secara maksimal dan menguntungkan. Salah satu caranya adalah praktek pre-project selling, yaitu pemasaran satuan rumah susun yang belum dibangun atau masih dalam proses pembangunan dengan cara mengutip terlebih dahulu uang tanda jadi yang dapat diperhitungkan sebagai uang muka, yang diangsur selama masa konstruksi rumah susun yang bersangkutan. Tujuannya adalah untuk menghimpun dana dari pembeli, mengurangi jumlah kredit pada bank, sekaligus memperkecil resiko tidak terjualnya unit satuan rumah susun yang telah dibangun karena pembelinya sudah jelas. Tujuan ini direalisir dengan tetap mengacu pada peraturan yang mengatur mengenai rumah susun, yaitu Undang-undang no. 16 tahun 1985 Tentang Rumah Susun, yang dalam salah satu pasalnya yaitu pasal 18 UURS menyatakan bahwa satuan rumah susun yang dapat dijual untuk dihuni adalah satuan rumah susun yang sudah selesai dibangun dan telah memperoleh surat izin layak huni dari Pemerintah Daerah. Dengan demikian, bagaimanakah dengan praktek pre-project selling jika dilihat dari pengertian pasal 18 UURS tersebut? Dan satu hal lagi, jika sebelumnya telah disebutkan beberapa keuntungan yang diperoleh oleh developer dari praktek pre-project selling, bagaimanakah halnya dengan konsumen atau calon pembeli?"

"Undang-undang tentang rumah susun yang merupakan bagian dari peraturan hukum tanah di Indonesia tentunya bersumber pada kaidah hukum tanah nasional. Walaupun demikian, Penerapan asas pemisahan horizontal yang merupakan asas hukum adat pada undang-undang rumah susun masih menjadi pertanyaan. Masalah yang diangkat dalam penelitian ini adalah dengan berlakunya Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 29 Tahun 2016 mengakibatkan Warga Negara Asing dapat memiliki hunian dengan hak atas tanah selain Hak Pakai. Padahal, maksud dari asas pemisahan horizontal tidak seperti yang tercantum dalam Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 29 Tahun 2016. Penerapan asas pemisahan horizontal dalam kepemilikan satuan rumah susun tidak hanya sebatas kepemilikan dan penggunaan satuan rumah susun itu sendiri. Melainkan juga terkait kepemilikan tanah yang tercantum dalam tanah bersama. Maka dari itu, bentuk penelitian yang dipakai dalam penelitian ini adalah bentuk penelitian yuridis normatif. Metode yang digunakan adalah metode kualitatif, dengan menggunakan pengumpulan data dan menganalisis suatu peraturan perundang-undangan. Hasil penelitian menunjukkan Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun di atas tanah Hak Guna Bangunan yang dimiliki Warga Negara Asing bertentangan dengan kaidah hukum, yaitu kaidah non-kontradiksi dan juga bertentangan dengan asas hukum tanah nasional. Selain itu, penulis menyarankan bahwa pembuat/perancang peraturan perundang-undangan secepatnya memperbaiki Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 29 Tahun 2016, sehingga tidak menimbulkan disharmonisasi ketentuan mengenai kepemillikan sarusun oleh Warga Negara Asing dan mengakibatkan kekacauan hukum di Indonesia.

---

The apartment law which is part of the rules of land law in Indonesia certainly comes from the norms of national land law. Nevertheless, the application of the principle of horizontale scheiding that is the principle of customary law in the apartment law is still raise a question. The problem raised in this research is the enactment of the regulation of State Minister for Agrarian Affairs/ Head of the National Land Agency Number 29 of 2016 resulting in Foreign Citizens being able to have occupancy with land rights in addition to the Right to Use. In fact, the purpose of the principle of horizontale scheiding is not as stated in the regulation of State Minister for Agrarian Affairs/ Head of the National Land Agency Number 29 of 2016. The application of the principle of horizontale scheiding in the ownership of flat units is not only limited to ownership and use of the flat unit itself. It is also related to ownership of land listed in the shared land. Therefore, the form of research used in this research is a form of juridical-normative research. The method used is a qualitative method, using data collection and analyzing a statutory regulation. The results of the research show that the right to use the flat units above the right to build owned by foreign citizens is contrary to the rule of law, namely the rule of non-contradiction and, also contrary to the principle of national land law. In addition, the authors suggest that the drafters/legislators immediately improve the regulation of State Minister for Agrarian Affairs/ Head of the National Land Agency Number 29 of 2016, so as not to cause disharmony in provisions regarding the ownership of funds by foreigners and result in legal chaos in Indonesia."

"Dalam pelaksanaan proyek pengadaan barang/jasa yang dilakukan oleh pemerintah diperlukan adanya suatu jaminan yang diberikan oleh principal selaku pelaksana kerja kepada obligee selaku pemberi kerja. Hal ini dimaksudkan untuk memberikan keyakinan kepada obligee bahwa principal dapat melaksanakan pekerjaannya sesuai dengan kondisi dan jangka waktu yang telah disepakati didalam kontrak. Pada prakteknya terdapat dua jaminan yang lazim digunakan sebagai jaminan proyek yakni jaminan bank garansi yang dikeluarkan oleh Bank dan jaminan surety bond yang dikeluarkan oleh perusahaan asuransi. Tesis ini membahas mengenai surety bond sebagai alternatif jaminan dalam pembangunan infrastruktur. Penelitian ini bersifat deskriptif dengan menggunakan metode yuridis normatif. Hasil penelitian menunjukkan bahwa dalam pelaksanaannya terdapat perbedaan antara jaminan surety bond dengan bank garansi, principal lebih menyukai jaminan surety bond dibandingkan dengan bank garansi, surety bond berperan meminimalisir kerugian yang mungkin diderita oleh obligee akibat dari kegagalan principal melaksanakan proyek, dan terdapat beberapa permasalahan hukum dalam pelaksanaan surety bond.

---

In the implementation of project procurement undertaken by the goverment needed a guarantee from the principal to the obligee. This is intended to give conviction to the obligee that principal can carry out their work in accordance with the condition upon in the contract. In practice there are two commonly used as project guarantee namely bank guarantee issued by the Bank and surety bond issued by an insurance company.

This thesis discusses about the surety bond as an alternative guarantee in infrastructure development. This study was descriptive using juridical normative methods. The results showed that in practice there is a difference between surety bond and bank guarantee, principal prefers to surety bond than bank guarantee, surety bond?s role to minimize the loss suffered by the obligee, and there are some legal problems in the implementation of surety bond."

"Pembangunan rumah susun merupakan salah satu solusi permasalahan akan sempitnya areal permukiman di perkotaan, tetapi memerlukan dana yang cukup besar. Di kalangan developer berkembang kebiasaan memasarkan rumah susun terlebih dahulu sebelum selesai dibangun, bahkan ketika dalam tahap perencanaan. Dengan demikian, konsumen yang berminat harus memberikan uang muka sebagai dana awal pembangunan rumah susun kepada developer. Hal ini bertentangan dengan Pasal 18 UU No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun, yaitu bahwa rumah susun baru boleh dipasarkan apabila sudah memperoleh izin layak huni. Selain itu, praktik demikian berakibat pada implementasi hukum yang tidak jelas bagi konsumen dan banyaknya perbuatan curang lainnya yang dilakukan developer. Untuk mengantisipasinya, Pemerintah mengeluarkan Surat Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 11 tahun 1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun yang melegalisasi perikatan jual beli pendahuluan dan memberikan perlindungan hukum bagi konsumen maupun developer. Akan tetapi, keputusan tersebut belum menjamin adannya perlindungan hukum yang memadai bagi konsumen. Apa lagi adanya realitas bahwa perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun (PPJBSRS) tersebut berbentuk suatu klausula baku yang lebih mengutamakan kepentingan developer. Hal ini akibat ketidaktegasan Undang-undang No. 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen mengenai larangan pencantuman klausula baku. Berdasarkan realitas tersebut, PPJB-SRS belum menjamin adanya perlindungan hukum bagi konsumen, sehingga perlu dipikirkan upaya tegas untuk melindungi konsumen. Upaya tersebut dilakukan antara lain dengan melakukan perbaikan atas peraturan yang mengatur kegiatan jual beli SRS, yang menitikberatkan pada segi perlindungan hukum bagi konsumen."

"Untuk meningkatkan investasi di Indonesia maka salah satu upayanya adalah dengan membentuk Undang-Undang Cipta Kerja yang memuat tentang Satuan Rumah Susun yang dapat dimiliki oleh warga negara asing diatas tanah hak pakai dan hak guna bangunan. Hal ini bertentangan dengan konstitusi yaitu UUD 1945 dan UUPA. Di dalam UUPA dijelaskan bahwa hak tanah yang diberikan kepada warga negara asing adalah hak pakai dan  ketentuan pemilikan satuan rumah susun oleh WNA menurut UndangUndang Cipta Kerja tidak sesuai dengan konstitusi Pasal 33 ayat 3 UUD 1945. Penelitian ini mengangkat permasalahan yaitu bagaimana pemilikan satuan rumah susun oleh warga negara asing di Indonesia dikaitkan dengan Undang-Undang Cipta Kerja dan bagaimana akibat hukum  pemilikan rumah susun oleh WNA ditinjau dari asas nasionalitas dalam UUPA. Jenis penelitian ini merupakan penelitian normatif. Penelitian ini memfokuskan pada kajian atas bahan hukum sebagai sumber data utamanya. Penelitian terhadap bahan hukum primer dilakukan untuk menemukan relasi antara satu undang-undang dengan undang-undang lain yang terkait kepemilikan satuan rumah susun oleh Warga Negara Asing. Hasil dari penelitian menyimpulkan bahwa kepemilikan satuan rumah susun oleh Warga Negara Asing menurut Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 bertentangan dengan Undang-Undang Pokok Agraria dikarenakan menurut Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 sebagai peraturan pelaksana Undang-Undang Cipta Kerja mengatakan sarusun yang dapat dimiliki orang asing adalah diatas tanah HGB dan Hak Pakai namun UUPA mengatakan bahwa HGB hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia. Akibat hukum yang ditimbulkan dari kepemilikan satuan rumah susun oleh WNA berdasarkan Undang-Undang Cipta Kerja dikaitkan dengan Asas Nasionalitas dalam Undang – Undang Pokok Agraria tidak terpenuhinya asas nasionalitas sebagai dasar dari pembentukan peraturan terkait pertanahan dalam Undang-Undang Cipta Kerja dimana asas nasionalitas memiliki tujuan memenuhi Pasal 33 ayat 3 UUD 1945. 

---

To increase investment in Indonesia, one of the efforts is to establish a Job Creation Act which contains Flat Units that can be owned by foreign citizens on land with usufructuary rights and building use rights. This is contrary to the constitution, namely the 1945 Law and the Basic Agrarian Law. In the Basic Agrarian Law, it is explained that land rights granted to foreign citizens are the right of use and the provision of ownership of apartment units by Foreign Citizens according to the Copyright Law is not in accordance with the constitution of Article 33 paragraph 3 of the 1945 Constitution. This study raises the issue of how the ownership of apartment units by foreign nationals in Indonesia is linked to the Copyright Law and how the legal consequences of apartment ownership by Foreign Citizens are reviewed from the principle of nationality in the UUPA. This type of research is a normative research. This study focuses on the study of legal materials as the main source of data. Research on primary legal materials was conducted to find the relationship between one law and another law related to the ownership of apartment units by Foreign Citizens. The results of the study concluded that the ownership of apartment units by Foreign Citizens according to Government Regulation Number 18 of 2021 is contrary to the Basic Agrarian Law because according to Government Regulation Number 18 of 2021 as an implementing regulation of the Copyright Law says sarusun that can be owned by foreigners is on HGB land and Use Rights but UUPA says that Building Use Rights can only be owned by Indonesian Citizens. The legal consequences arising from the ownership of apartment units by Foreign Citizens under the Copyright Law are linked to the Principle of Nationality in Agrarian Law-non-fulfillment of the principle of nationality as the basis of the establishment of land-related regulations in the Copyright Law where the principle of nationality has purpose of fulfilling Article 33 paragraph 3 of the 1945 Constitution."