Hasil Pencarian  ::  Simpan CSV :: Kembali

"Tesis ini membahas mengenai penjualan satuan rumah susun atau apartemen yang dilakukan berdasarkan sistem off-plan, yaitu suatu sistem yang memungkinkan adanya jual beli secara pesan lebih dahulu atas satuan rumah susun sebelum pembangunannya selesai yang tertuang dalam suatu perjanjian pengikatan jual beli. Penelitian ini menggunakan metode penelitian normatif dengan pendekatan kualitatif, sehingga penelitian ini dapat memberi analisa mengenai besarnya risiko dan permasalahan yang dapat terjadi sebagai akibat dari pemasaran/penjualan satuan rumah susun yang dilakukan berdasarkan sistem pemasaran/penjualan secara off-plan, khususnya permasalahan yang terjadi pada penjualan satuan rumah susun di apartemen X, Jakarta Utara yang dilakukan dengan cara off-plan. Hasil penelitian menyarankan bahwa penjualan secara off-plan, dapat dilakukan dalam jual beli satuan rumah susun menurut hukum tanah yang berlaku di Indonesia karena sistem penjualan secara off-plan, sifatnya hanya sebagai perjanjian pendahuluan, yang berpedoman pada suatu Keputusan Menteri asalkan perjanjian pendahuluan tersebut jangan dijadikan dasar bagi pemindahan hak atas satuan rumah susun yang bersangkutan karena dalam hal ini pemindahan haknya belum terjadi, oleh karenanya hal tersebut tidak bertentangan dengan hukum tanah yang berlaku di Indonesia, khususnya tentang jual beli tanah. Oleh sebab itu, sebaiknya pengaturan dan maksud yang tercantum dalam Keputusan Menteri tersebut dimasukan ke dalam batang tubuh undang-undang yang mengatur mengenai rumah susun agar pengaturannya menjadi lebih tegas.

---

This thesis discusses about the selling of a condominium per unit or apartment which is done based on off-plan system that is a system that makes it possible of buying and selling with an advance order of a condominium per unit before it is being built and it is consisted in a Preliminary Purchase Agreement. This research is using normative method with qualitative approach, thus this research can obtain an analysis of how big are the risks and the problems possible to happen using the selling/marketing with an off-plan system of a condominium per unit, particularly problems that arise from selling a condominium per unit in apartment X, North Jakarta with an off-plan system. The result of this research suggested that an off-plan selling system could be done in a buying or selling of a condominium per unit in accordance with the land agreement in Indonesia, because an off-plan selling system is only an advance agreement based on Minister’s Judgment, if only that advance agreement would not become a basic for a transfer privilege of a condominium per unit because in this case the transfer privilege has not been occurred, therefore this matter is in favor of the land agreement in Indonesia, particularly in buying and selling of the land. Consequently, a control and intentions in Minister’s judgment is better off included in the body of constitution regarding a condominium so that the regulation is more determined."

"ABSTRAKTesis ini membahas mengenai penjualan satuan rumah susun atau apartemenyang dilakukan berdasarkan sistem off-plan, yaitu suatu sistem yang memungkinkanadanya jual beli secara pesan lebih dahulu atas satuan rumah susun sebelumpembangunannya selesai yang tertuang dalam suatu perjanjian pengikatan jual beli.Penelitian ini menggunakan metode penelitian normatif dengan pendekatan kualitatif,sehingga penelitian ini dapat memberi analisa mengenai besarnya risiko danpermasalahan yang dapat terjadi sebagai akibat dari pemasaran/penjualan satuanrumah susun yang dilakukan berdasarkan sistem pemasaran/penjualan secara off-plan,khususnya permasalahan yang terjadi pada penjualan satuan rumah susun diapartemen X, Jakarta Utara yang dilakukan dengan cara off-plan. Hasil penelitianmenyarankan bahwa penjualan secara off-plan, dapat dilakukan dalam jual belisatuan rumah susun menurut hukum tanah yang berlaku di Indonesia karena sistempenjualan secara off-plan, sifatnya hanya sebagai perjanjian pendahuluan, yangberpedoman pada suatu Keputusan Menteri asalkan perjanjian pendahuluan tersebutjangan dijadikan dasar bagi pemindahan hak atas satuan rumah susun yangbersangkutan karena dalam hal ini pemindahan haknya belum terjadi, oleh karenanyahal tersebut tidak bertentangan dengan hukum tanah yang berlaku di Indonesia,khususnya tentang jual beli tanah. Oleh sebab itu, sebaiknya pengaturan dan maksudyang tercantum dalam Keputusan Menteri tersebut dimasukan ke dalam batang tubuhundang-undang yang mengatur mengenai rumah susun agar pengaturannya menjadilebih tegas.

---

ABSTRACTThis thesis discusses about the selling of a condominium per unit or apartmentwhich is done based on off-plan system that is a system that makes it possible ofbuying and selling with an advance order of a condominium per unit before it is beingbuilt and it is consisted in a Preliminary Purchase Agreement. This research is usingnormative method with qualitative approach, thus this research can obtain an analysisof how big are the risks and the problems possible to happen using theselling/marketing with an off-plan system of a condominium per unit, particularlyproblems that arise from selling a condominium per unit in apartment X, NorthJakarta with an off-plan system. The result of this research suggested that an off-planselling system could be done in a buying or selling of a condominium per unit inaccordance with the land agreement in Indonesia, because an off-plan selling systemis only an advance agreement based on Minister’s Judgment, if only that advanceagreement would not become a basic for a transfer privilege of a condominium perunit because in this case the transfer privilege has not been occurred, therefore thismatter is in favor of the land agreement in Indonesia, particularly in buying andselling of the land. Consequently, a control and intentions in Minister’s judgment isbetter off included in the body of constitution regarding a condominium so that theregulation is more determined"

"Skripsi ini membahas mengenai tiga hal utama yakni: pemikiran perihal kesesuaian konsep jual beli satuan rumah susun menurut Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun dengan ketentuan hukum tanah nasional, keabsahan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun yang dibuat sebelum ketentuan Pasal 43 ayat (1) Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun terpenuhi (studi pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli Unit Apartemen XYZ), dan perlindungan hukum terhadap calon pembeli apabila Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun adalah batal demi hukum. Penelitian ini merupakan penelitian yuridis-normatif dengan menggunakan analisis kualitatif atas data sekunder. Hasil dari penelitian ini adalah: (1) Konsep jual beli satuan rumah susun dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun tidak sesuai dengan konsep jual beli menurut ketentuan hukum tanah nasional. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun menyiratkan adanya dua macam jual beli satuan rumah susun: jual beli sebelum pembangunan rumah susun selesai dan jual beli setelah pembangunan rumah susun selesai. Dalam ketentuan hukum tanah nasional hanya dikenal jual beli setelah pembangunan rumah susun selesai; (2) Perjanjian Pengikatan Jual Beli Unit Apartemen XYZ adalah batal demi hukum karena melanggar syarat obyektif perjanjian yakni sebab yang halal; (3) Doktrin quasi-contract dapat berperan sebagai mekanisme atas tindakan unjust enrichment sebagai sebuah penyebab yang dilakukan oleh pelaku pembangunan dan memberikan restitusi kepada pihak calon pembeli sebagai bentuk pemulihan keadaan dalam hal Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun batal demi hukum.

---

This Thesis reviews three main things: a thought on compatibility about the concept of condominium unit's sale and purchase in Law Number 20 Year 2011 regarding Condominium with the national land law, the validity of Condominium Unit's Preliminary Sale and Purchase Agreement which is made before the requirements in Article 43 (1) Law Number 20 Year 2011 regarding Condominium are fulfilled (study in XYZ Apartment Unit's Preliminary Sale and Purchase Agreement), and the legal protection towards the buyer if the Condominium Unit's Preliminary Sale and Purchase Agreement is null and void. This research is a normative legal research with qualitative analysis on secondary data.

The results of this research are: (1) the concept of condominium unit's sale and purchase in Law Number 20 Year 2011 regarding Condominium is not compatible with the concept of sale and purchase in the national land law. Law Number 20 Year 2011 regarding Condominium implies two types of condominium unit's sale and purchase: sale and purchase before the condominium's development is done and sale and purchase after the condominium's development is done.

In the national land law, only the sale and purchase after the condominium's development is done that is known; (2) The XYZ Apartment Unit's Preliminary Sale and Purchase Agreement is null and void because it breaks an agreement's objective requirement: a legal purpose; (3) Quasi-contract doctrine can take part as the mechanism on unjust enrichment as a cause of action which is done by the developer and gives restitution towards the buyer as a form of remedy if Condominium Unit's Sale and Purchase Agreement is null and void."

"Dalam Pasal 43 ayat 1 Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UURS) disebutkan ?proses jual beli sarusun sebelum pembangunan rumah susun selesai dapat dilakukan melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dibuat di hadapan notaris?, akan tetapi saat ini banyak ditemukan PPJB yang dibuat dibawah tangan. Penelitian ini dilakukan untuk mengetahui kekuatan mengikat dan perlindungan hukum dalam Perjanjian Pemesanan sebagai PPJB di bawah tangan atas satuan rumah susun berdasarkan Pasal 42 dan 43 UURS. Penelitian ini adalah penelitian Penelitian ini adalam penelitian kualitatif yang berbentuk yuridis-normatif.Hasil penelitian menyatakan bahwa sebagai perjanjian di bawah tangan, Perjanjian Pemesanan tetap mengikat para pihak layaknya undang-undang berdasarkan asas pacta sunt servanda. Namun demikian perjanjian tersebut tidak memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna seperti yang dimiliki oleh akta otentik (notariil). PPJB, Peraturan Perundang-undangan dan yurisprudensi telah cukup memberikan perlindungan hukum bagi pembeli diantaranya berupa ketentuan kewajiban pembuatan akta jual beli nantinya sebagai bentuk realisasi dari klausula peralihan hak yang tercantum dalam PPJB. Akan tetapi, menjadi lebih baik jika PPJB tersebut dibuat dalam bentuk akta otentik dihadapan notaris seperti yang disarankan oleh UURS.

---

In article 43 paragraph 1 Law Number 20 of 2011 on Condominium stated that ?the buying and selling process of condominium units before the construction is completed can be done through the Binding Sale and Purchase Agreement (PPJB) made before a notary?, but currently found that PPJB is made as underhand agreement. This study aims to know the binding effect and legal protection in Booking Agreement, as underhand PPJB, of condominium unit pursuant to article 42 and 43 UURS. This is a qualitative and judicial normative research.

The result of this study is Booking Agreement, as an underhand PPJB, still binds the parties as law pursuant to pacta sunt servanda principle, eventhough it does not have a perfect power of evidence. PPJB, law, and jurisprudence have provided sufficient legal protection for the purchaser, such as the obligation to make a Purchase Deed (AJB) before a Land Deed Official (PPAT) later as a realization of right transfer clause contained in PPJB. However, it would be better if PPJB could be made in authentic deed as suggested by UURS."

"ABSTRAKTesis ini membahas mengenai perjanjian pengikatan jual beli atas satuan rumah susun yang dibangun di atas tanah hak guna bangunan kepada warga Negara asing. Penjualan satuan rumah susun sebelum selesai dibangun dimungkinkan dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun dengan menggunakan PPJB. Penjualan yang dilakukan sebelum satuan rumah susun dibangun menguntungkan baik penjual maupun pembeli, sehingga menarik tidak hanya bagi warga Negara Indonesia melainkan juga warga Negara asing yang ingin memiliki satuan rumah susun. Satuan rumah susun yang didirikan di atas tanah hak guna bangunan dilarang untuk dimiliki oleh warga Negara asing dalam hukum tanah nasional. Warga Negara asing di Indonesia hanya dapat menjadi pemegang hak pakai atas tanah. Dalam praktek belum ada satuan rumah susun yang didirikan di atas tanah hak pakai, sehingga menimbulkan upaya penyelundupan hukum agar warga Negara asing dapat memiliki satuan rumah susun di atas tanah hak guna bangunan. Tesis ini membahas mengenai penjualan satuan rumah susun yang belum selesai dibangun kepada warga Negara asing dengan menggunakan PPJB yang terdapat syarat opsi di dalamnya yang berbeda dengan PPJB yang diberikan kepada pembeli warga Negara Indonesia. Tesis ini menjelaskan apakah penjualan satuan rumah susun dengan PPJB kepada warga negara asing dan isi dari PPJB yang khusus diperuntukan untuk warga Negara asing bertentangan dengan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, dan hukum perjanjian dalam KUHPerdata. Penjualan satuan rumah susun di atas tanah hak guna bangunan oleh PT X kepada warga Negara asing dengan PPJB tidak dapat dilakukan karena hak guna bangunan hanya diperuntukan untuk...

---

ABSTRACT

This thesis presents about sale of condominium over the land with title right to build by signing conditional sale and purchase agreement. According to Condominium Law Number 20 of 2011, the term and condition on sale and purchase of condominium unit will be commenced by signing Conditional Sale and Purchase Agreement (CSPA). CSPA may be beneficial for both parties, not only Indonesian citizen but also foreigner who interested to purchase condominium in a preliminary sale. The foreigner is banned to own condominium over the land with right to build title (HGB). The Land Code stipulates that any individual foreigner in Indonesia may own a land with rights to use title. Meanwhile, in the fact, there is no condominium is built on right to use title, hence foreigner who willing to obtain ownership of condominium over the right to build title, mostly choose illegal procedure (take illegal actions and procedures). This thesis describes about preliminary sale and purchase of condominium unit by signing CSPA for a foreigner. In regard to the content of agreement that is specifically intended for foreigner is referred to Principles of Agrarian Law number 5 of 1960, Condominium Law Number 20 of 2011 and Indonesian Civil Code. According to article 36, paragraph 1, Basic Agrarian Law Number 5 of 1960, PT X is not allowed to sell condominium to a foreigner with CSPA because the party who is entitled to be the owner of right to build title is only Indonesian Citizen and and legal entity that existing under Indonesian law and domiciled in Indonesia."

"Seiring dengan semakin berkembangnya perekonomian dan industri di Kota Batam, kebutuhan akan perumahan dan pemukiman pun semakin meningkat. Dengan ketersediaan lahan yang semakin terbatas, para developer mulai melakukan pembangunan atas rumah-rumah susun yang lebih efisien dalam penggunaan ruang dan tanah. Tetapi dalam praktek jual beli rumah susun tersebut, terdapat kecenderungan terjadinya pelanggaran hukum. Dalam kasus Rumah Susun Windsor Phase Batam adalah bahwa unit Rumah Susun telah diperjualbelikan sebelum pembangunan Rumah Susun tersebut selesai dan dapat diperjualbelikan berdasarkan Undang-Undang Rumah Susun. Tesis ini membahas tentang bagaimana dengan penjualan rumah susun yang dilakukan atas dasar tanah bersama yang belum bersertipikat, pelanggaran hukum apa saja yang terjadi, serta solusi bagi para pemilik unit rumah susun dalam kaitannya dengan kasus jual beli rumah susun Windsor Phase Batam. Metode penelitian yang digunakan adalah metode analisis kualitatif dengan pendekatan yuridis-empiris dengan hasil berupa laporan penelitian bersifat preskriptif. Dengan tujuan memperoleh kesimpulan mengenai pelanggaran hukum apa saja yang terjadi dalam kasus jual beli rumah susunWindsor dan apa langkah-langkah yang dapat ditempuh oleh para pemilik unit rumah susun Windsor untuk memperoleh jaminan kepastian hukum dalam kepemilikan atas objek yang bersangkutan.

---

The development of Batam in the economy and industrial sector, escalated the housing and habitation needs. With the availability of lands are likely more limited now, the developers began to establish the construction of condominium which are more efficient in the use of space and land. But in the practice of buying and selling the condominium units, there is a tendency of violating the law. The case of Windsor Phase Batam Condominium is the units have been sold prior to the construction of the condominium completed and can be marketed under the Undang-Undang Rumah Susun or the Condominium Law. This thesis is discussing about what if the flats are being sold prior to having a certificate of condominium unit, what are the violations that happened during the sales of the condominium units, as well as the solutions for the owner of the condominium units in the relation of the case of the sales of Windsor Phase Condominiums. The research method is qualitative analysis with juridical-empirical approach to reach a prescriptive report, with the purpose of obtaining the legal conclusions regarding any violations that occur in the case of the sales of Windsor Phase Condominiums and the actions that can be taken by the owners of the units of Windsor Phase Condominium to obtain a legal certainty in the ownership of the related object."

"Skripsi ini membahas tentang Perjanjian Pengikatan Jual Beli menurut UU No.20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun khususnya Pasal 43 ayat (2) huruf c, dimana dalam pasal ini lebih menekankan secara jelas dan tegas akibat hukum yang akan dihadapi oleh pihak pengembang atau developer bila dalam melakukan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) tidak sesuai dengan ketentuan yang ada dalam pasal tersebut diatas maka dikenakan sanksi pidana dan admistratif bagi pihak yang melanggar ketentuan tersebut. Walaupun dalam PPJB tersebut pihak pengembang (developer) membuat suatu klausula atau pasal pengabaian untuk menghindarkan pasal 43 ayat (2) huruf c maka Perjanjian Pengikatan Jual Beli tersebut melanggar UU Rumah Susun No. 20 Tahun 2011 karena UU ini bersifat Imperatif atau bersifat memaksa sehingga akibat hukum yang timbul adalah perjanjian yang dibuat oleh para pihak dalam hal ini pihak developer dengan pembeli satuan rumah susun batal demi hukum yang memiliki akibat tidak adanya hak dan kewajiban yang timbul dari para pihak yang membuat perjanjian tersebut. Sehingga secara otomatis para pihak yang merasa dirugikan tidak dapat mengajukan tuntutan ke pengadilan. Selain itu dalam Pasal 18 ayat (3) UU No. 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen memberikan akibat hukum yang sama dengan UU No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun apabila klausula baku yang melanggar Pasal 18 ayat (1) dan ayat (2) dinyatakan batal demi hukum.

---

This paper discusses about Conditional Sale and Purchase Agreement as defined by Law No. 20 of 2011 on Apartment specifically Article 43 paragraph (2) letter c, upon which it focuses clearly and strictly on the legal consequences to the developer which may arise from non-compliance with the provisions of the article which include criminal and administrative penalty against the defaulting party. Although Conditional Sale and Purchase Agreement allows the developer to make a clause or article on waiver of Article 43 paragraph (2) letter c, the Conditional Sale and Purchase Agreement is contrary to the Apartmen Law No. 20 of 2011 as it is imperative or coercive, thus, as a legal consequence, agreement entered into by the parties, the developer and purchaser of apartment unit, will be rendered null and void, thus depriving the rights and obligations of the parties to the agreement. The affected parties may consequently institute claims to the court. In addition, Article 18 paragraph (3) UU No. 8 of 1999 on Consumer Protection provides the same legal consequence as those imposed by Law No. 20 of 2011 on Apartmen Law if the standard clause which is in conflict with Article 18 paragraph (1) and paragraph (2) is rendered null and void."

"Skripsi ini meninjau mengenai status kepemilikan dari satuan rumah susun yang dijual melalui perjanjian pengikatan jual beli PPJB. Permasalahan terjadi ketika penjual dijatuhi putusan pailit dan penyerahan secara yuridis belum dilaksanakan. Pokok pembahasan skripsi ini berkisar pada proses peralihan hak milik atas satuan rumah susun dari penjual ke pihak pembeli satuan rumah susun, status hukum perjanjian pengikatan jual beli PPJB atas satuan rumah susun yang sudah dibayar lunas dan satuan rumah susun telah dikuasai pembeli dan pertimbangan hakim dalam putusan No. 06/ Plw/ Pailit/ 2015/ PN.Niaga.Sby jo No. 20 /Pailit/ 2011/ PN.Niaga.Sby. Penelitian ini menggunakan metode penelitian yuridis normatif dengan menggunakan sumber data sekunder.Hasil penelitian menunjukkan bahwa peralihan kepemilikan atas satuan rumah susun terjadi setelah dilakukan penyerahan secara yuridis yakni melalui pembuatan Akta Jual Beli menurut penjelasan pasal 44 ayat 1 UU No 20 Tahun 2011 sedangkan PPJB merupakan perjanjian jual beli dengan sifat obligatoir-konsensual yang tunduk pada KUHPerdata sehingga baru mengatur mengenai hak dan kewajiban di antara para pihak. Dengan adanya kepailitan yang dialami oleh pihak penjual, satuan rumah susun meskipun telah dibayar lunas dan diserahkan secara nyata kepada pembeli masih termasuk ke dalam harta pailit penjual.

---

This thesis views the ownership status of condominium units of which were sold through Preliminary Sales Agreements PSA . Issues regarding such matter existed when the Seller declared Bankrupt yet the juridical transfers of the units have not been made. The core studies of this thesis include condominium units transfer of ownership process, legal status of the PSA of the condominium units whereas the prices have been fully paid and the units have been physically handed over, and the considerations by the decision under the registration number 06 Plw Pailit 2015 PN.Niaga.Sby jo No. 20 Pailit 2011 PN.Niaga.Sby. Research method used within this thesis is the juridical normative method with secondary data sources.Such research shown that the juridical transfer of units made final the ownership transfer of respective units which takes form in the making of Sales Deed SD as how it is governed in the elucidation of Article 44 verse 1 Law Number 20 Year 2011. Whilst PSA on the other hand is merely a sales agreement with the nature of obligatory consensual which is subject to the Indonesian Civil Code ICC rulings, therefore it only settles both parties rsquo rights and duties. The bankrupt state of the seller caused each condominium units, thus their prices have been fully paid and physically handed over to the buyers, subject to the seller rsquo s bankrupt property."

"Skripsi ini membahas mengenai pemberlakuan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia No. 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah, dimana rumah didefinisikan sebagai bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya,  serta aset bagi pemiliknya. Pada definisi rumah dalam Peraturan Menteri tersebut dapat disimpulkan bahwa rumah merupakan tempat tinggal (hunian). Sehingga, apabila dikaitkan pada pengaturan dalam Pasal 50 Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun mengenal jenis rumah susun campuran disamping rumah susun hunian. Disamping itu, skripsi ini juga akan membahas tanggapan Notaris terhadap pemberlakuan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia No. 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah tersebut. Skripsi ini menggunakan metode penelitian yuridis-normatif yang mana data-data dalam skripsi ini diperoleh dari studi kepustakaan dan dikung dengan wawancara. Hasil penelitian ini menyarankan bahwa perlu kiranya melakukan revisi terhadap Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia No. 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah, khususnya untuk menuliskan secara eksplisit mengenai pemberlakuannya terhadap satuan rumah susun non-hunian dan dengan memperhatikan ketentuan dalam Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun dan Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman untuk mencegah terdapat norma yang bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang memberikan delegasi kewenangan pembentukan Peraturan Menteri mengenai Sistem Perjanjian Pengikatan Jual Beli.

---

The focus of this study is the implementation of Public Works and Public Housing Ministerial Regulation Number 11/PRT/M/2019 on House Sale and  Purchase Agreement System, which house is defined as a building that functions as a decent place to live, means of fostering family, reflection of the status and dignity of its occupant(s), as well as assets for its owner. The definition of house itself in that Ministerial Regulation can be concluded that house is a residence (occupancy). So that, if we relate the definition to provision in article 50 Law Number 20 of 2011 on Condominium which identify occupancy function condominium and mixed function condominium. In addition, this paper will also discuss about Notaries Public’s response to the enactment of the Public Works and Public Housing Ministerial Regulation Number 11/PRT/M/2019 on House Sale and  Purchase Agreement System. This study uses juridical-normative research method in which the data are obtained from literature studies and supported by interviews. The result of this study suggest that it is necessary to revise the Public Works and Public Housing Ministerial Regulation Number 11/PRT/M/2019 on House Sale and  Purchase Agreement System, specifically to explicitly writes down about non-residential condominium and with regard to the provisions in Law Number 20 of 2011 on Condominium and Law Number 1 of 2011 on Housing and Settlement Areas to prevent any conflict norms with the regulation which delegates the authority to Ministerial Regulation on House Sale and  Purchase Agreement System."

"Perjanjian pengikatan jual beli bawah tangan satuan unit Apartemen Pancoran Riverside Nomor 03018/PR-GRTP/PPJB/II/2020, tidak mengikuti ketetntuan perundang-undangan yang berlaku yaitu Pasal 43 ayat (1) Undang-Undang Rumah Susun dan Pasal 12 ayat (2) Permen Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah, sehingga tidak memberikan perlindungan maksimal kepada pembeli selaku konsumen. Penelitian ini membahas mengenai kepastian hukum berdasarkan asas konsensualisme, dan perlindungan hukum bagi pembeli berdasarkan atas PPJB satuan unit Apartemen Pancoran Riverside Nomor 03018/PR-GRTP/PPJB/II/2020. Penelitian ini adalah penelitian yang berbentuk yuridisnormatif dimana penelitian mengacu pada norma hukum yang terdapat dalam peraturan perundang-undangan. Kesimpulan penelitian menyatakan PPJB Apartemen Pancoran Riverside Nomor 03018/PR-GRTP/PPJB/II/2020 batal demi hukum, hal mana yang mengacu pada pengecualian asas konsensualisme sebagai salah satu dasar perjanjian, namun selama selama perjanjian baru belum dibuat, berdasarkan asas Pacta Sunt Servanda, maka PPJB bawah tangan tersebut hanya memiliki kekuatan akta di bawah tangan. Perlindungan hukum bagi pembeli dijamin oleh peraturan perundang-undangan yang ada, namun tidak ada sanksi yang tegas bagi pengembang yang membuat PPJB bawah tangan. Oleh karena itu dharapkan pemerintah dan pembuat undang-undang dapat menerapkan sanksi yang tegas terhadap PPJB bawah tangan agar tercipta perlindungan yang maksimal bagi para pihak dalam perjanjian.

---

The agreement for sale and purchase under the hands of the Pancoran Riverside Apartment unit number 03018/PR-GRTP/ PPJB/II/2020, does not follow the provisions of the applicable laws, namely Article 43 paragraph (1) of the Law on Flats and Article 12 paragraph (2) Regulation of the Preliminary Sale and Purchase Agreement System, so as not to provide maximum protection to buyers as consumers. This research discusses legal certainty based on the principle of consensualism, and legal protection for buyers based on the PPJB unit of the Pancoran Riverside Apartment unit Number 03018/PRGRTP/ PPJB/II/2020. This research is a juridical-normative research where the research refers to the legal norms contained in statutory regulations. The research conclusion states that PPJB Pancoran Riverside Apartment Number 03018/PR-GRTP/ PPJB/II/2020 is null and void, which refers to the exclusion of the principle of consensualism as one of the basis for the agreement, but as long as a new agreement has not been made, it is based on the principle of Pacta Sunt Servanda , then the underhand PPJB only has the power of the underhand deed. Legal protection for buyers is guaranteed by existing laws and regulations, but there are no clear sanctions for developers who make PPJB under their hands. Therefore, it is hoped that the government and legislators can apply strict sanctions against under-handed PPJB in order to create maximum protection for the parties to the agreement."